Uma decisão unânime do Supremo Tribunal Federal (STF) derrubou a prática de municípios que aplicavam alíquotas mais altas de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) exclusivamente com base na área construída do imóvel. Os ministros fixaram que, desde a Emenda Constitucional 29 de 2000, a Constituição só permite diferenciar a tributação pelo valor venal, pela localização ou pelo uso da propriedade – jamais pelo tamanho em metros quadrados.
Com repercussão geral reconhecida, o entendimento vale para todo o país e obriga prefeituras a revisar leis que estabelecem percentuais progressivos de IPTU atrelados à metragem. A tese aprovada estabelece que “é inconstitucional a fixação, por lei municipal posterior à EC nº 29/2000, de alíquota do IPTU em razão da área do imóvel”.
O que o Supremo julgou
O processo que originou o julgamento tratou de uma lei do município de Chapecó (SC). A norma previa alíquota de 1% para construções iguais ou superiores a 400 m², patamar maior que o aplicado a imóveis menores. O Tribunal de Justiça catarinense considerou a regra inconstitucional, e a prefeitura recorreu ao STF tentando restabelecê-la.
Origem do processo
Chapecó sustentou que uma área construída maior representaria uso mais intenso do solo urbano, o que justificaria a cobrança superior de IPTU. A administração municipal alegou, ainda, que a diferenciação atenderia ao princípio da capacidade contributiva, pois, em tese, imóveis amplos pertenceriam a proprietários com maior poder aquisitivo.
Voto do relator
O ministro Dias Toffoli, relator do recurso, rejeitou o argumento. Ele lembrou que a Emenda Constitucional 29/2000 alterou o artigo 156 da Carta Magna, permitindo a “progressividade fiscal” do IPTU unicamente segundo o valor do imóvel e autorizando alíquotas distintas de acordo com localização e uso. Para Toffoli, a área construída não se confunde com nenhum desses critérios e não pode ser utilizada como fator autônomo de majoração. Ao acompanhar o relator, todos os demais ministros reforçaram que a Constituição não admitiu que os municípios criem novos parâmetros de progressividade além dos expressamente previstos.
Limites constitucionais para o IPTU
Na prática, a decisão preserva a possibilidade de cada cidade adotar alíquotas mais elevadas para propriedades de maior valor venal, para imóveis localizados em zonas nobres ou para usos específicos (comercial, industrial ou residencial), desde que essa diferenciação seja claramente prevista em lei local. O que ficou vedado foi estabelecer aumentos de imposto simplesmente porque o imóvel tem área maior.
Progressividade x seletividade
O relator também frisou que o STF já consolidou entendimento segundo o qual, quando a lei municipal estabelece faixas de imposto com base em critérios proibidos – como o tamanho –, não se trata de “seletividade”, mas de “progressividade” fora dos parâmetros constitucionais. Ou seja, ainda que a intenção seja onerar quem ocupa mais espaço urbano, a carta constitucional não autoriza esse tipo de progressão.
Imagem: Fellipe Sampaio/SCO/STF
Impacto prático nas prefeituras
Como o julgamento tem repercussão geral, tribunais de todo o país devem seguir a decisão sempre que se depararem com normas semelhantes. Prefeituras que ainda vinculam o IPTU à metragem precisarão alterar sua legislação ou reenquadrar os contribuintes, sob pena de verem as regras invalidadas judicialmente.
A decisão não impede que imóveis amplos paguem imposto mais caro caso também sejam mais valiosos. O ponto é que o parâmetro para a elevação da alíquota deve ser o valor venal, não a extensão física. Com isso, a Fazenda municipal continua autorizada a atualizar a planta genérica de valores, revisar avaliações e, quando for o caso, aplicar alíquotas máximas às propriedades mais caras.
Possíveis reflexos no caixa municipal
Embora o STF não trate de efeitos financeiros, especialistas apontam que cidades que baseavam parte de sua arrecadação na metragem poderão ter perda de receita. A correção, contudo, pode ser compensada por uma atualização do cadastro imobiliário, que hoje costuma subestimar o valor real das propriedades. Como o Supremo reforçou que o valor venal é o critério legítimo de progressividade, a adequação cadastral passa a ser o principal caminho para manter – ou expandir – a arrecadação dentro da legalidade.
Resumo da tese aprovada
- É inconstitucional fixar alíquota de IPTU com base no tamanho do imóvel.
- A Constituição autoriza progressividade apenas pelo valor venal.
- Diferenciações por localização ou uso também são permitidas.
- Municípios não podem criar novos critérios além dos previstos no art. 156.
- Decisão tem repercussão geral e vincula demais processos no país.
Com a matéria pacificada, contribuintes que se sintam prejudicados por leis semelhantes à de Chapecó podem recorrer ao Judiciário para reaver valores pagos a mais ou suspender futuras cobranças. Já os legislativos municipais terão de rever seus códigos tributários para se adequar ao novo parâmetro estabelecido pelo Supremo.
