O Airbnb começou a apagar do próprio catálogo 1.625 anúncios de imóveis erguidos com subsídios públicos e destinados à população de menor renda em São Paulo. A medida atinge apartamentos classificados como Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP), categorias que receberam incentivos urbanísticos com o objetivo exclusivo de servir de residência permanente, mas que vinham sendo ofertadas para estadias de poucos dias.
Entre as ofertas derrubadas, 773 estavam ativas e já podiam ser reservadas; outras 852 permaneciam cadastradas, porém sem datas disponíveis. A plataforma agiu após receber da Prefeitura de São Paulo uma relação de endereços enquadrados no decreto de maio de 2025, que proibiu o aluguel de curta temporada nesses empreendimentos.
Por que os anúncios foram suspensos
A ordem de retirada decorre de um processo de fiscalização iniciado em maio deste ano, três meses depois de o Airbnb anunciar um pente-fino no portfólio paulistano. O decreto municipal proibiu expressamente a transformação de unidades HIS e HMP em hospedagem temporária, resposta direta a denúncias de fraudes envolvendo construtoras e investidores. Segundo o texto, os imóveis incentivados só podem ser ocupados por famílias com renda dentro dos parâmetros da política habitacional e para moradia definitiva.
Em nota, a empresa afirmou que “apoia a destinação correta das unidades” e continuará a colaborar com o Executivo paulistano. Ainda de acordo com o Airbnb, novas exclusões poderão ocorrer sempre que o município atualizar a base de dados, tornando o processo contínuo.
Notificação a proprietários e suporte a hóspedes
Quem anunciava as unidades será informado sobre a retirada imediata. Caso entenda que o enquadramento é equivocado, o anfitrião deverá procurar a Secretaria Municipal de Habitação para solicitar revisão cadastral. Para viajantes que já tinham reservas confirmadas, a plataforma promete realocar a estadia sem custos adicionais ou prejuízo à viagem.
Como funcionam os incentivos habitacionais HIS e HMP
Os programas HIS e HMP permitem que empreendimentos residenciais sejam erguidos com maior densidade construtiva, menor outorga onerosa e alíquotas diferenciadas de impostos, desde que os apartamentos sejam vendidos a preços acessíveis ou destinados ao aluguel social. Na prática, significam renúncia fiscal do município para viabilizar moradia a pessoas com renda que varia, em geral, de um a seis salários mínimos.
O modelo, contudo, passou a interessar incorporadoras que vislumbraram margem de lucro extra com a locação por temporada. Parte dos apartamentos foi comprada em bloco por investidores que, em vez de ocupá-los ou revendê-los a famílias, os transformaram em “quartos de hotel” dentro de plataformas digitais.
Fraudes expostas por CPI
A reviravolta teve origem em uma Comissão Parlamentar de Inquérito instaurada na Câmara Municipal em 2024. O colegiado concluiu que a capital deixou de arrecadar cerca de R$ 5,1 bilhões entre 2014 e 2025 por conta de abusos no uso dos incentivos. O relatório final, aprovado em maio, aponta que milhares de unidades foram parar nas mãos de especuladores, ferindo o propósito social da lei.
Recomendações do relatório
- Limitar a compra de imóveis HIS e HMP a um único apartamento por CPF, evitando a concentração em grandes carteiras de investimento.
- Criar um cadastro municipal unificado para fiscalizar em tempo real a titularidade e a ocupação dessas unidades.
- Aumentar o valor das multas para construtoras que descumprirem a destinação social.
- Compartilhar dados com plataformas digitais de hospedagem para impedir novos anúncios irregulares.
Embora as propostas ainda dependam de regulamentação, a mera tramitação do relatório pressionou o Executivo a publicar o decreto de maio de 2025, base para a decisão mais recente do Airbnb.
Impacto no mercado de locação por aplicativos
Especialistas avaliam que a barreira imposta em São Paulo pode se replicar em outras capitais com oferta significativa de moradias populares. A retirada de anúncios tende a diminuir a oferta de apartamentos inteiros em áreas centrais, o que pode pressionar os preços da hotelaria tradicional em períodos de alta demanda. Por outro lado, movimentos sociais veem a decisão como passo essencial para reduzir o déficit habitacional.
Em nota pública, entidades que defendem o direito à moradia celebraram a ação da plataforma, mas alertaram que a simples exclusão virtual não garante que os apartamentos retornarão automaticamente ao uso residencial. Para isso, argumentam, será necessário um esforço articulado entre prefeitura, proprietários e construtoras para regularizar contratos e, se for o caso, aplicar sanções.
Imagem: Paulo Pinto/Agência Brasil
Reação de anfitriões afetados
Alguns proprietários ouvidos pela reportagem sob condição de anonimato afirmam que adquiriram as unidades sem saber que se tratava de habitação social, alegação contestada por urbanistas. “O edital e a escritura deixam claro o enquadramento do imóvel”, afirma o professor de direito urbanístico Alberto de Paula. Segundo ele, a legislação exige que a classificação fique registrada em cartório e no cadastro municipal, o que dificultaria alegar desconhecimento.
Próximos passos da prefeitura
A Secretaria Municipal de Habitação informou que, após o envio da primeira lista, técnicos continuam cruzando dados cartorários, fiscais e de plataformas digitais para identificar outras irregularidades. A previsão é concluir o mapeamento completo até o fim do ano, com novas rodadas de notificações.
O município também estuda mecanismos para estimular que proprietários devolvam as unidades ao mercado de moradia permanente, entre eles linhas de crédito para reforma e incentivos a contratos de aluguel de longo prazo vinculados a programas sociais. Nada disso, porém, prosperará sem a participação dos construtores, cujos empreendimentos seguem sujeitos a sanções se permanecer comprovada a destinação indevida.
O que muda para quem depende de habitação social
Para movimentos de moradia, a retirada de anúncios é um avanço simbólico importante. Na prática, porém, o efeito será sentido apenas quando os imóveis voltarem a ser comercializados dentro das faixas de renda originais. Estima-se que cada apartamento irregular devolvido ao mercado possa beneficiar diretamente de três a quatro pessoas, contando média familiar.
Enquanto isso, a fila do programa municipal de habitação ultrapassa 400 mil inscritos, número que evidencia o tamanho do desafio. O próprio relatório da CPI sugere que a reversão das fraudes, sozinha, não zera o déficit, mas representa um reforço considerável no estoque de moradias acessíveis.
Fiscalização contínua
Fontes na prefeitura admitem que vigiar a destinação desses imóveis exige monitoramento constante. O cruzamento automático de cadastros, previsto pelo relatório, tende a reduzir brechas para reincidência, mas depende de integração eletrônica com cartórios, Receita Federal e empresas de tecnologia. Caso nenhuma medida estrutural seja implantada, avaliam técnicos, a prática de alugar HIS e HMP por temporada pode migrar para plataformas menores ou para a informalidade.
Para o Airbnb, a ação desta semana demonstra disposição em respeitar a legislação local, movimento que coincide com ações semelhantes em outras capitais globais, como Nova Iorque e Berlim, onde a multiplicação de aluguéis de curta duração em moradias regulares também gerou reação do poder público. Desde 2023, a empresa vem reforçando a política de permitir que cidades enviem listas de imóveis restringidos ou banidos.
Com a exclusão dos 1.625 anúncios, o cenário paulistano inaugura uma fase de maior controle sobre o uso de unidades populares, mas também acende alerta: sem fiscalização rígida, os mesmos incentivos que facilitaram a construção de moradias acessíveis podem continuar alimentando negócios que nada têm a ver com o direito à casa própria.
