A conta extra que acompanha a maioria dos contratos de locação no Rio de Janeiro está pesando cada vez mais no bolso dos inquilinos. Entre julho de 2025 e junho de 2026, as cotas de condomínio avançaram bem acima da inflação oficial em quase toda a cidade, segundo levantamento do Secovi-Rio. No Centro, onde o salto foi mais agudo, o reajuste atingiu 11,8%, mais que o dobro do IPCA acumulado de 4,64% no período. Na prática, há regiões em que a taxa já representa pouco mais de 40% do valor cobrado pelo aluguel residencial, elevando a barreira de entrada para quem busca um novo lar.
O impacto é sentido por perfis diversos, como o da aposentada Márcia Maria Longras, que há um ano procura apartamento em Copacabana. Mesmo encontrando unidades dentro da faixa que planejara pagar, ela acabou recuando quando descobriu que o condomínio poderia equivaler à metade da mensalidade do aluguel. Casos como o dela ilustram como o adicional, antes visto como mera despesa compartilhada, virou fator decisivo de escolha ou desistência no mercado de locação.
Reajustes acima do IPCA se espalham pela cidade
O Secovi-Rio analisou 20 bairros e registrou aumentos superiores ao índice oficial em praticamente todos eles. Além do Centro, chamam atenção Jardim Botânico (9,3%) e Botafogo (8,9%), que compõem o trio líder de reajustes. No outro extremo, apenas Campo Grande (4,2%) e Lagoa (3,3%) conseguiram ficar abaixo da inflação acumulada.
Percentuais por bairro
- Centro: +11,8%
- Jardim Botânico: +9,3%
- Botafogo: +8,9%
- Campo Grande: +4,2%
- Lagoa: +3,3%
- IPCA (jul/25 a jun/26): +4,64%
Quando se compara o peso do condomínio no bolso do locatário, a Zona Norte lidera. Ali, a cota pode chegar a 40,7% do aluguel residencial. Nos imóveis comerciais a proporção é ainda mais drástica, alcançando 85,6% em alguns contratos, o que desestimula empresários a ocuparem salas e lojas de menor margem.
Por que a conta disparou?
1. Inadimplência crescente
Especialistas apontam que o não pagamento das cotas por parte de alguns moradores pressiona quem mantém suas obrigações em dia. A administradora condominial Gabriela Mattos, que atua em mais de 20 empreendimentos de perfis variados, relata que a inadimplência aparece em “quase 99%” dos edifícios sob sua gestão. Para equilibrar as finanças, síndicos recorrem a assembleias, cobranças mais firmes e campanhas de negociação, mas o efeito costuma levar meses.
2. Água mais cara
Outro vilão citado é o custo da água. Segundo Marcelo Borges, presidente da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), a forma de tarifação da concessionária no Rio — que considera o número de “economias” (unidades) ao aplicar a cobrança mínima — provocou forte elevação da despesa. Em alguns condomínios, a fatura hídrica saltou de 7% para até 45% do orçamento total.
3. Segurança reforçada
A crise de segurança pública também pesa. Para coibir invasões e furtos, edifícios vêm ampliando o efetivo de portaria e instalando câmeras, controle de acesso eletrônico e cercas elétricas. Os investimentos, embora considerados essenciais por muitos moradores, se transformam em mais um item inflado na planilha mensal.
O efeito cascata no mercado de locação
Com a taxa condominial subindo num ritmo maior que o aluguel — que já encontra resistência dos inquilinos diante de um mercado de trabalho ainda em recuperação — muitos proprietários são forçados a repensar valores. Alguns acabam absorvendo parte do custo para não perder o interessado; outros insistem no repasse integral e veem o imóvel ficar mais tempo vazio, elevando a vacância.
Imagem: unknown
Corretores relatam aumento de pedidos para anunciar “aluguel mais condomínio” em valor fechado, estratégia que evita surpresas mas reduz a margem do dono do imóvel. Plataformas online já oferecem filtros específicos para esse formato, reconhecendo que o custo final, e não apenas o valor base do aluguel, tornou-se parâmetro-chave para a decisão de moradia.
Dicas de gestão para conter a escalada
Renegociação de contratos coletivos
Serviços como limpeza, manutenção de elevadores e vigilância podem ser reajustados anualmente abaixo dos índices de referência se o condomínio se organizar para negociar em bloco. Grupos de edifícios vizinhos também ganham poder de barganha.
Consumo inteligente de água e energia
Instalar medidores individuais, consertar vazamentos rapidamente e adotar iluminação LED nas áreas comuns costumam trazer alívio em poucos meses. Investimentos maiores, como placas solares, exigem assembleia, mas geram economia a longo prazo.
Plano de combate à inadimplência
Política de desconto para pagamento antecipado, acordos flexíveis e cobrança judicial apenas como último recurso ajudam a reduzir o índice de devedores sem tensionar o convívio.
Perspectivas e desafios
Ainda não há sinal de que a escalada das cotas vá desacelerar no curto prazo. Embora a inflação geral esteja sob controle, fatores específicos — como novas tarifas de água ou aumentos salariais de porteiros — mantêm a pressão. Para o Secovi-Rio, a saída passa por profissionalizar a administração e engajar condôminos em decisões de médio e longo prazos.
Enquanto isso, quem procura imóvel no Rio precisa refazer as contas com cuidado. O aluguel anunciado pode parecer viável à primeira vista, mas o valor final, inflado pelo condomínio, pode afastar sonhos e adiar mudanças.
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